【澳大利亚房产】澳洲都市房地产战略

2017-01-11 来源:未知

据澳洲Metropole Property Strategists房地产公司报道,作为一名在房地产领域投资了40多年的专业人士,Yardney很肯定地说,未来十年是又一个充满挑战的十年。他说:“尽管我们可以从过去发生的事情中学到许多,但不一定能够帮助我们预知未来。而且我们都知道,预测从来不可能是不出错的。”
【澳大利亚房产】澳洲都市房地产战略
 
澳大利亚低资本增值
 
全澳正处于一个低增值的时期,这是因为低的经济增长、低的通货膨胀、低的利率、低的工资增长。这意味着,我们不大可能看到巨大的繁荣或萧条。当然,具有战略眼光的投资者们可以在房地产周期的任何时候赚到钱,通过对所要购房房产的精心挑选,然后通过对房产的改造或开发制造出资本增长。
 
澳大利亚比较低的利率
 
十年之前,如果房贷利率在10%以下就已经很开心了。十年时间里,利率已经减半,举债还贷的负担减轻了。十年前,买50万澳元的房子的抵押贷款还贷一年约5万澳元。今天,一处100万澳元的房子还贷一年约需要5万澳元。
 
澳大利亚服务业的增加
 
澳洲经济的未来将主要取决于服务业的就业增长。澳新银行(ANZ)估计,目前澳洲的就业中有87%工作于服务业领域。服务业到2030年将成为澳洲对亚洲的 头号出口行业,服务业雇用的人员会比所有其它出口行业的总合还多。澳新银行还估计,到2030年,服务业将提供100万个新就业。
 
澳大利亚房地产市场将变得更加分散
 
随着澳洲未来的经济将由服务业来推动,房地产价格的上涨将出现在能提供新就业的地方、工资增长高于平均的地方。这很可能会出现在大的州府城市中。
 
更具体而言,墨尔本、悉尼与其它州府城市之间的差距,还有与州府城市之外地区之间的差距,在未来十年,衹有扩大的可能。但这可能会随之带来很多问题。
 
洲的城市将如何准备接纳500多万的人口?如果人口达到那么多时,一些城市可能将变得不太“适合居住了”。
 
澳大利亚更多的人住在公寓房里
 
随着我们城市人口更加稠密、更加拥挤,更多的人将会居住在公寓房里及连排二层房里。这部分也是因为人口的老龄化,还有家庭规模的缩小,一家衹有一、两个人;部分也是因为房价很高,负担不起,而土地的供应有限,除了中高密度的建房开发之外所剩无几。
 
澳大利亚内城区公寓房市场的破裂
 
近年来我们许多州府城市的公寓楼建筑激增,有很多报道对这个问题进行了论述。
 
就像过去的每一次房地产繁荣的情形一样,房地产开发商走在了前面,最终给我们留下来公寓楼的大量过剩,特别是在墨尔本、布里斯本、珀斯、悉尼的中央商务区。尽管许多新建公寓以楼花的形式悉数卖给了外国的投资者,如今,买了这些房子的许多人难以成交,因为银行改变了房贷标准。违约不交割的情况将大批出现。
 
这将会导致某些正在修建的大公寓楼在长达十年的时间里房价不涨、房租不涨。
 
澳大利亚低人口增长
 
过去十年的前五年里,澳洲出现了人口的大量增加,这帮助推动了矿产业的繁荣。
 
现在,澳洲的人口预计年增长率略低于1.5%。这样的增长速度不大,不过也会造成未来十年最大的四个城市人口增加15%。如此的人口增长将可能对基础设施,特别是交通设施构造压力,而最终把内城区的房价抬高上去。
 
澳大利亚将有更多的“白色噪音”
 
未来十年,可能会有大量市场消息通过各种渠道传达到投资者耳朵里,但其中大多数不仅是没有用的,反而对读者的财务健康可能有害。
 
澳大利亚不可预知因素始终存在
 
尽管有最好的经济研究与预测,每年都会出现不可事先预知的因素,某个出乎意料的事件或情况突然冒出,把原先人们认认真真做出的预测粉碎得无影无踪。
 
当然,这些不可预见的因素可以是负面的(如2008年全球金融危机的后果),也可以是积极的(由中国推动的2010-2012年的资源繁荣);可以是局部 的,也可以是更大范围的(如美国2008年的次级贷款危机)。不可预见因素影响经济的大局。经济大势的改变无疑会影响到房地产市场。而房地产市场也有自己 的不可预见的因素。
 

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