汇丰银行:悉尼墨尔本房价继续上涨,但建筑热潮将走向终点

2017-01-13 来源:未知

  汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham 表示,悉尼、墨尔本的房价将在2017年继续稳步增长,但是持续5年之久以公寓建设为主导的建筑热潮将在年底告一段落。
 
  汇丰银行认为,2017年首府城市的房价将上涨3.4%,2018年则会降为1.7%,原因是澳洲储备银行预计将把现金利率提高50基点,升至2%。
 
  虽然房价还会以适中的速度上涨,Bloxham表示房产建设的热潮已接近峰值,随着近几个月建筑审批的大幅下降,衰落即将到来。
 
  Bloxham先生还表示,由于住宅审批和完工之间存在滞后,大量在建高层公寓完工尚需时日,审批通过的地产项目还有未完成的工作,这些意味着建筑热潮要到2017年底才会开始衰退。
 
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  房产投资将在2017年底降温
 
  “就像夜幕下航船擦肩而过悄无声息,在没有太过迹象显现的情况下,我们预计房产建设大概会在矿产投资复苏之时开始衰落。”
 
  “到那时,澳大利亚的投资前景将得到矿山维修、基础设施投资、支持出口服务的商业投资的支撑,旅游业和教育业将成为澳洲经济的下一个增长引擎。”
 
  而对于房价增长的前景,Bloxham预测2017年悉尼、墨尔本的独立屋价格将稳定增长,但墨尔本的公寓价格很可能会下跌。
 
  “2017年我们预计布利斯班公寓价格会下跌,阿德莱德房价有微弱增长,珀斯房价远期来看会下跌。”
 
  在6月份的一份报告中,汇丰银行曾预测2017年房价增长率为0到5%,其中悉尼增长率为2%到6%,墨尔本、布里斯班和阿德莱德增长率在1%到5%之间。
 
  “在墨尔本、布里斯班、珀斯,已经有一些迹象显示公寓供过于求,不过悉尼的单元楼似乎仍然供应不足。此外,独立屋市场也没有超量供应。”
 
  Bloxham说,布里斯班、阿德莱德和珀斯的房价增长率更低(从2012年中以来分别为20%、10%和7%),部分反映出与悉尼相比这些地方住房严重供过于求,要知道悉尼同期增长率为69%并且仍在以两位数的速度增长。
 
  “墨尔本的房市就要更加复杂一些,独立屋价格同期上涨55%,公寓价格却只涨了19%。”
 
  Bloxham先生警告说,住房投资下降可能会影响建筑行业的就业情况,而公寓市场的波动可能会对消费者信心产生负面影响,并可能带来负面的财富效应。
 
  “我们对风险的可控性表示怀疑,因为存量住房中的一大部分是独立屋,并且独立住宅和城市公寓之间的可替换性十分有限。”
 
  “我们认为住房建设下降的预测还不足以促使澳大利亚央行降低现金利率,这些我们所看到的负面因素将被采矿业预期稳定的影响所抵消。”
 
  澳大利亚统计局周一公布的数据显示,住宅审批率在11月上升了7%,但相比一年前同期水平却是下降了10.8%。
 
  CommSec首席经济学家克雷格·詹姆斯说,新建筑的修建将在未来12~18个月内继续支撑更广泛的经济增长。
 
  “在过去的一年里,有232,599套新房通过审批,只比2015年10月241,507的纪录低那么一点。住房供应的预期增长应该确保一个更加平衡的环境,从本质上讲,房地产价格的增长可能会在中期内得到更多的遏制。”
 
  延伸阅读
 
  持有十年,你的澳洲房产真的能翻倍吗?
 
  熟悉房产投资的人一定知道,在地产投资分析法中,有一个着名的72法则,是用来计算一个房地产价值翻倍的简单计算工具。
 
  具体来说,就是用72除以一个房产的年增长率,得出的数字即该房产价格翻倍所需要的年份。
 
  比如:某房产平均每年价值增长7%,那么该房产翻倍需要的年份为72/7=10.3年。
 
  严格来说,72法则其实不单单可以用在房产投资中,在金融产品中同样可以加以灵活应用。不过,目前这一法则是更多地在房产投资分析中被加以运用。
 
  对澳洲房产稍有了解的人,基本都听说过澳洲房产每十年价格翻一番的说法,这也是许多房产公司在推销澳洲房产时的必备工具。
 
  那么,持有十年,你的澳洲房产真的能翻倍吗?今天的文章,我们就来仔细分析一下这个有趣的话题。
 
  澳洲着名的房地产数据研究机构CoreLogic日前发布了一些数据,专门就过去十年澳洲房产的增长话题做了简单的分析。
 
  十年前的2006年,全澳洲的独立屋中位价为330,000澳元,公寓中位价为310,000澳元。
 
  今天,整个澳大利亚的独立屋中位价为499,000澳元,而公寓中位价445,000澳元。
 
汇丰银行:悉尼墨尔本房价继续上涨,但建筑热潮将走向终点
 
  根据这个最宏观的数据来看,以国家为单位,显然在过去十年内整个澳洲的房价,不论是独立屋还是公寓,中位价均没有翻番,而是分别增长了51%和44%。
 
  不过,这个数据在我看来倒还证明了另一个被许多人拿来讨论的话题:那就是公寓并不像一些人认为的那样不具备增值潜力,它显然也是具有投资价值的。
 
  另外,看得仔细的你是不是还有一点觉得很奇怪,那就是独立屋和公寓的中位价为何如此接近?
 
  想要回答这个问题倒是也不难,因为首先请记住这是全国性的数据,而公寓通常建在距离城市中心不太远的地方,而独立屋则不然,从悉尼水边数百上千万的豪宅,到偏远地区,矿业小镇等不毛之地都可以建别墅,因此别墅之间的价格差距比较公寓相对会更明显一些,综合下来也就导致了全国的别墅与公寓中位价的如此接近。
 
  不过,光是看上面这样宏观的数据,其实对投资者没有太大的参考价值。因为把整个澳洲房产的数据挤在一起看,然后下结论说房价十年内没有翻番,相当于把姚明和郭敬明的身高做个平均,然后告诉你全中国人的平均身高是一米八一样。
 
  那么,如果来看澳洲的各个首府城市,结果会怎么样呢?
 
  先告诉你结论吧:不好意思,过去十年,没有一个首府城市的房价翻倍了。
 
  不过好消息是:悉尼、墨尔本以及达尔文(是的,你没看错)的房产中位价已经接近翻倍了,而珀斯和霍巴特的房价增幅不到50%。
 
  来看看下面这张表吧。
 
  从2006-2016的十年间,以独立屋来看,墨尔本的涨幅领先全澳,达到了85%;
 
  而排名第二的竟然是不为人熟悉的达尔文,增幅达到83%;
 
  过去几年疯长的悉尼只能排名探花,增幅为80%。
 
  不过在公寓方面,悉尼的涨幅排名第一,是唯一一个超过70%的城市,达尔文,阿德莱德和墨尔本紧随其后。
 
  从这张图上来看,过去几年被人们寄予厚望的布里斯班的房价表现显然还不尽如人意,独立屋和公寓的涨幅仅有54%和32%。
 
  如果你觉得拿城市来看房价涨幅效果依然不理想的话,那么没关系,我们再拿Suburb行政区作为分析单位来看。越往下看,分析的单位越小,可能与投资者你的感受越贴近。
 
  同样,先以独立屋来看,过去十年,墨尔本涨幅排名全澳城市第一,有51%的suburb房价翻番,超过悉尼的44%。而除去这两大城市外,达尔文是唯一一个有超过10%的suburb独立屋房价在过去十年翻倍的首府城市。
 
  相比之下,公寓翻倍的区域数量比独立屋就要少许多,悉尼和墨尔本分别有21%和18%的房产翻倍。这也和人们通常直观的感受“独立屋增值更快”的结论相符。
 
  综上所述,过去十年,悉尼, 墨尔本以及达尔文三大城市的房价表现在整个澳洲占据前三名。但是,今天Darwin的房价已经处于下降通道中,而悉尼和墨尔本继续保持坚挺。
 
  那么问题来了,为什么提起澳洲房产,很多人会有十年翻倍的印象和说法呢?
 
  答案是:它曾经都不用十年就能翻倍!
 
  这是一张悉尼从1960年代开始的房地产走势图,可以清楚地看到,除了过去的十年之外,在1960年代到21世纪初的几个房产周期内,悉尼房价曾经平均7-9年就能翻一倍,而只有上一个周期翻倍用了更长的13年。
 
  有些悉尼的朋友通常会说“我买的房子五年就翻倍了”,这样的说法即对也不对。说它不对,是因为再之前的五年,这套房子可能完全没有增幅,而这位朋友只是幸运地在房市大涨之前进入了市场。
 
  而随着最近几年整个澳洲的大兴土木,未来一个周期内房价翻倍速度的变缓,或许将是一个大概率的事件,尤其是一些区域,由于短时期内供应量的急剧上涨,未来几年短线的增幅将非常有限。但不论怎样,我相信澳洲房产整体市场继续稳步向上的趋势并没有改变。
 
  所以,目前我通常会和有意投资澳洲房产的朋友们说,这里的房价大约10-15年翻一倍,持有的时间越长,你就会越幸运。

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