澳洲买房不可不知的物业知识

2017-04-26 来源:未知

    随着国内投资回报率的降低以及经济形势的变化,国人越来越热衷于海外投资,澳洲就是热门选择之一。据澳洲新闻报道,去年四季度房价跌幅3.1%且2016年开篇持续疲软走势,但华人区房需求仍在快速扩大,澳洲第三大房产公司McGrath Estate Agents一个月时间又开分店。
    
    看来,中国买家的热情,的确让McGrath公司总裁John McGrath很满意啊。
    
    为什么澳洲房产在国内这么火呢据澳洲广播电视台的重量级新闻调查类节目《Four  Corners》对近几年中国富豪在澳洲置业、购买资产这一现象进行的采访显示,大部分原因是这样的(小编选取了一些赴澳购房的初级玩家,因为他们更能代表大众想法):
    
    Huang Cheng:相比上海的房产,悉尼的还是要便宜好多。
    
    Jenny Hu:现在还没有买,但是我肯定会买的。澳洲有宜人的气候、干净的环境、优质的食物,我想买一栋房子作为以后度假用。
    
    Iris Huang:我之前在澳洲生活过,所以对那边的环境很熟悉,也很喜欢。所以不需要亲自看房子,只需要一个靠谱的中介就好啦,而且现在可以用电邮签合同非常方便。
    
    LIU QI: 我孩子在美国读本科,在澳洲读硕士。去悉尼读书是我的主意,因为只有两个小时的时差,而且环境更加干净安全。在悉尼买了房子,等我退休了也可以过去住。
    
    听完大家的话,小编觉得很有道理,但小编也在思考,既然买房是为了自己和家人未来工作生活质量更棒,那么,为什么所有媒体千篇一律轰炸的都只是房,房,房呢生活质量不应该更和物业管理息息相关吗
    
    没错,今天小编想说的话题就是——你对澳洲物管知多少
澳洲买房不可不知的物业知识
    
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    浅度了解篇
    
    澳洲是世界上拥有自有住房最多的国家之一,因为这里有合法的减免税收,能得到比其他国家投资房产更高的回报和安全系数。于是,作为配套服务的物业管理公司就应运而生,而澳洲物管最大的特色就是他们十分专业化,能帮助投资者管理好物业。其专业化体现在诸多方面,比如:
    
    有良好的社会环境和法律基础
    
    在澳洲,业主们自愿接受花钱买服务的管理形式,主动聘请有资格的物业管理经理人帮助其经营管理物业,认为支付物业管理费是理所当然的。另外,公众积极参与物业管理,对物业管理的有关事项积极发表意见,并按照一定的议事规则作出决策,配合、监督物业管理工作。
    
    澳洲物业管理法律体系比较健全,有国家、州两级法律对物业管理的全方面具体规定,比如《物业、股票及商业代理法案》《分层楼宇计划(自由保有的不动产开发)法案1日73》《分层楼宇计划管理法案1 9日6》等。
    
    管理体系和运作体系比较健全
    
    比如新州的物业管理由公平贸易部负责,具体工作由分层楼宇计划及调解服务处负责。一个物业管理区域有关权利人在办理土地业权登记时,业主法团这一组织自然形成,并受到法律确认,大多数情况下,业主法团最初是原业主,通常为建筑商或开发商。当全部单位权利的1/3售出时,原业主在两个月内主持召开第一次年度全体会议,主要是选举业主法团委员会,决定委派物业管理代理人、决定保险、征收款、账户记录及限制事宜、附例等,并由政府裁定员派人来召开大会。
    
    当然,这套体系是十分复杂的,小编看得头昏眼花,神马物业管理费法则啦、业主法团的管理基金和偿债基金啦、业主和客户行为规范啦,总之一句话,它很健全。
    
    对物业管理公司和从业人员有严格的要求
    
    澳洲从事物业管理的公司是必须有管理牌照的,这就要求从业人员必须具备相应的专业知识和技能。而且由于物业分类较多,不同种类的物业有不同的特点,这就需要有不同的法律知识和专业技能,产生了不同的物业管理牌照,比如持居民住宅牌照的就不能管理商业办公楼。另外,这些物业管理公司或物业代理也受到政府监督和检查,若发现有违纪违法行为,将受到不同形式的处罚和制裁,如罚款、吊销或暂停牌照,严重的甚至会判刑。
    
    在新州,要求物业管理企业必须持有《物业、投票及商业代理法案》规定的特别执照,从业人员必须经过6个月至3年的物业管理课程学习,并经国家承认的训机构考试合格后才能担任项目经理职务,再经过3年的实践,才有资格挂牌开办物业管理公司。
    
    共用物业附属地域及其管理维修责任划分明确
    
    澳洲对共用物业和各单元及附属地域之间的界限有明确的划分,其楼宇图必须在土地业权办事处进行登记,业主法团必须管理维修未包括在任何单元及附属地域中的土地和建筑物。法律规定,共用物业由所有单位的所有人按照与各自应享权利的比例份额来按份共有,各共有人都有义务维护管理。
    
    物业管理的社会化、专业化比较发达
    
    物业管理公司与一些专业公司的分工与协作关系紧密,使得物业管理行业的社会化、专业化程度较高,房屋及其设施设备的维修保养及时,楼宇和周围的环境卫生清洁,绿化养护工作到位。
    
    多层住宅楼
    
    多层住宅楼的业主只拥有本楼的一小部分产权,即仅限于其居住的一定范围内的空间,因此会有一个由业主组成的大楼管理委员会,来管理大楼的外围及楼内的公共部分。
    
    一般做法:由业主中的几个人组成管委会,并推选一人为负责人,该负责人负责大楼的所有事务,包括收取管理费,在银行设立户头,委托专业公司或个人负责清洁、绿化、管道维修及大楼保安等。管委会的其他人起着协助和监督的作用,检查管理费是否用于大楼的合理开支等。管委会有权制定管理标准,不够开支时可适当增加,如果每年剩余还可回报该大楼,更新一些公用设施等。
    
    高层住宅楼
    
    高层住宅楼由于居住人员多,楼宇所配套的电梯、中央空调系统、消防系统、保安监控系统、游泳池等公用设备、设施较多,因此,聘请专业的物业管理公司或物业代理进行管理是通常的做法,当然管理费也相应较高。
    
    商用办公大楼
    
    商用办公楼的管理一般采取由业主聘请物业管理公司代为管理,管理形式可分为两种,一种是物业管理公司与各专业公司签订合同,另一种是物业管理公司与另一物业管理公司签订“二手合同”。
    
    第一种管理是指物业管理公司与一些专业公司,如清洁、保安、空调保养维修公司等签订合同,合同中具体规定了服务管理的具体项目及费。合同到期时,物业管理公司有权进行更换,以取得客户的满意及获得更大的经济效益。
    
    第二种管理形式是指大楼的物业管理公司与另一家物业管理公司签订合同。由于近几年澳洲经济有些下滑,取得大楼管理权的物业管理公司为了降低营运成本和缩小管理规模而出现的形式。尽管眼下这方式还不普遍,却是澳洲物业管理未来的一种新模式。
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