澳洲房产知识:分契式所有权房产入门指南

2018-08-04 来源:未知

在考虑购买一套公寓或联排别墅时,业主是否已经准备好处理分契式所有权房产的各项事宜?分契式所有权表面看来颇为复杂,但事实上,它能使业主的生活更加简单,并更容易了解即将购买的房产。

在考虑购买一套公寓或联排别墅时,业主是否已经准备好处理分契式所有权房产的各项事宜?

分契式所有权表面看来颇为复杂,但事实上,它能使业主的生活更加简单,并更容易了解即将购买的房产。

分契式所有权能使业主更加轻松地处理公共生活中的各项事宜。

它还有助于处理与业主法人团体之间的来往、协商各种章程、管理公共区域并准备分契式所有权可能产生的种种费用。

众多的委员会、会议、收费和章程令人迷惑不已,因此本文将扼要介绍一些基础知识。

何谓分契式所有权?

分契式所有权是一种产权体系,代表拥有楼房或建筑物的部分法定所有权。

分契式所有权一般出现于私有公寓或有多套住房的小区之中,它使个人可以获得房产的部分所有权(该部分被称为“一个单元”)。

分契式所有权房产在形式上可以是住宅类房产,包括:

  • 单元房

  • 高层/低层公寓

  • 双拼别墅

  • 联排别墅,或

  • 独栋别墅

也可以是商业类房产,包括:

  • 办公室

  • 零售商铺

  • 工厂

  • 仓库

  • 仓储单元房

澳洲有关分契式所有权的法律在每个州和领地都稍有不同。业主买入一套分契式所有权房产的同时,也会成为业主法人团体的一员。

何谓业主法人团体?

楼房或小区内的业主所形成的法人实体既业主法人团体(在某些州被称为物业)。

业主们共享整个“公共财产”的所有权并对其负责 – 其中包括楼梯井、花园、泳池、车道、洗衣房、大厅和楼房外部等公共区域。

了解分契式所有权房产

入住理想公寓之后,业主对分契式所有权房产和社区的义务有哪些?

章程

在分契式所有权房产中生活会受到一系列章程的约束。

这些章程旨在促进和谐的公共生活,保证住户的安全,保护楼房和其周边设施的外观及完整性。

这些章程旨在为分契式所有权房产的住户营造一个和谐的生活氛围。

章程规定了日常生活的方方面面,包括垃圾处理、噪音限制、停车、是否可养宠物和是否能在阳台晾晒衣物,乃至翻新工程(包括安装空调或铺设地板)及对公共财产的任何改变。

每个分契式所有权房产可能会制定不同的章程。然而,不同类型的房产可能根据其类型而有“章程模板”(如住宅、商业和综合用途等类型)。

请注意:房产章程具有强制性,违反章程的个人可能会受到处罚。所以,放任爱犬在公共区域活动之前,请务必仔细阅读各种指南。

收费

分契式所有权房产的收费(即物业费)是定期的,用于运营和维护房产。

这种收费一般按照业主拥有的单元面积(例如,三室单元的费用会高于一室单元)、所在楼房的面积、房龄及其配置设施进行计算。电梯、泳池、健身房等需要定期维护的设施,一般会增加收费。

收费的多少一般按照业主所拥有的单元面积、所在楼房的房龄、面积及其配置设施进行计算。

收费主要分为以下三种:

  • 管理费:管理费主要用于分契式所有权房产的日常运营,包括清洁、绿化、房产管理、公共区域的管理、维修、保险、会计等事宜。

  • 偿债基金:偿债基金一般用于大型或长期项目,如楼房的施工、粉刷、管道铺设、维修以及紧急情况或配置升级。

  • 专项收费:专项收费主要用于紧急情况或临时开支。一般在对楼房进行大型施工、维修或结构优化,例如更换屋顶或清除白蚁,在管理费或偿债基金数额不足时,会收取此类费用。这类费用是在其他已有费用基础上额外收取的。

专家建议:有关分契式所有权房产的专项收费可能成为业主与管理人的争论焦点,因此业主必须在入住之前了解所住单元相对应的责任。

既然已经了解了分契式所有权房产的相关义务,那么你是否知道影响业主及其房产的决策者是谁 – 以及自己如何获得话语权?

会议

物业会议决定分契式所有权房产运营相关的可行事项,如楼房维护、管理、章程制定和社区活动。

所有业主和业主代表均有权参加会议并通过代理人或亲自投票。

业主和业主代表可以参加会议并投票。

投票权和收费一样,是按照业主单元的大小进行计算的。对于待批准的决定,会议需达到法定人数(即与会业主与单元的最低数值)。各州规定,每年最少举行一次会议(年度大会)。

如果某个特殊的问题亟待处理而无法等到年度大会,如专项收费、章程修改或大型工程等,就有可能召开非常大会或特殊大会。

委员会

加入委员会是业主参与分契式所有权房产运营的重要方式。业主(或其提名人)组成的委员会代表所有单元的业主对业主法人团体进行管理。该委员会通常在年度大会上选举产生。

委员会的目的是保证所有住户遵守本州分契式所有权法律和社区章程。它还负责处理在之前会议上提交的所有决议以及分契式所有权房产的日常运营。委员会全年可自行举行会议并处理各种事宜,如获取维修工程的报价。

委员会可以使项目顺利进行、楼房得到改善,但是随之而来的还有对其他业主的责任。


分契式所有权房产的管理

分契式所有权房产并非必须有管理人,有些分契式所有权房产可以实行业主自我管理。但是管理人会解决业主自我管理中出现的很多错综复杂的棘手问题。

通常分契式所有权房产会指定一个管理人,一般是一家独立的公司,代表业主施行各种指导方针。

分契式所有权房产管理人 – 一般是一家独立的公司 – 负责处理大大小小各类事宜。

管理人负责处理大大小小各类事宜,从安排维修到帮助起草新章程、举行年度大会、发送收费通知、制定预算方案以及准备财务账目、记录和报表。一流的管理人具备丰富经验,对于任何分契式所有权房产和委员会来说都是宝贵资源,因此业主在指定管理人之前需要进行充分调查。

但是一切不止于此

分契式所有权房产比较复杂,因此业主在购买之前应仔细研读与其相关的州法律并查看分契式所有权房产报告,一定会受益匪浅。澳洲一些地方政府和权威机构会举办与分契式所有权常见问题相关的课程或交流会。


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