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墨尔本房地产市场下跌几时休?

2018-09-02 来源:未知

墨尔本去年71.5万的平均房价相对于澳洲成年人的去年平均年薪84,661元是太高了。最健康的房价与年薪之比是5到6倍,去年达到8倍,这个比例对澳洲经济有负面的作用。为此澳洲政府不得不出手干预了。政府用来降低房价的方法是:用政府的硬性规定和增加收费来压制房价。

目前鼓动地产繁荣的两股力量——中国买盘,以及几乎无限制的银行信贷 ——已基本被行政手段制止了。但是这些并没有解决房价高企的一些根本原因。与此同时,随着悉尼和墨尔本的房地产市场下滑,高借贷的房主变得越来越焦虑,而那些想进入市场的人却在观望,心里在问:“这种下跌还会跌多少?”

根据目前的情况,墨尔本房价的下跌将持续下去,直到我们处理房地产法规,贷款和开发的方式发生根本型变化。不到经历危机,政府是不会做出必要的改变的;而在住房的问题上,这将导致持续和广泛的住房价格下跌。

但是,只有在海外发生灾难性事件,迫使全球利率急剧上升,或者在我们地区发生严重的军事冲突的情况下,房价才可能突然崩盘。想象下,假如土耳其的情况会引爆全球利率,但这仍然不太可能。

我们将从银行及其监管机构开始。银行现在已经实施了一系列由澳大利亚审慎监管局(APRA)强加给他们的规定,银行工作人员吓得不敢显示出任何灵活性。最安全的受阻,因为违反了一些不重要的APRA规定,他们的贷款被阻止。看到业务下滑,一些银行提供了几年的低利率。这使他们能够绕过APRA的规定而不是违反规定。一旦企业警察,澳大利亚证券投资委员会(ASIC)的部队进入这些大银行,这种人为机制可能会更加困难。无论如何,这种做法对银行是危险的,因为它们可能被指控不负责任的放贷,并对任何损失承担责任。

相对于澳洲储备银行却很高兴大多数住宅市场还没有下滑到导致经济损失的水平。但只要信贷紧缩继续下去,房价就会继续下跌。价格越下跌,反转的难度越大,因为每个人想要进入房市的都在等待市场进一步下跌。捡个便宜货。

在墨尔本,年轻人正在离开这个城市,前往Geelong,Ballarat 和Bendigo等乡村地区和边缘的新开发区。开发商正在缩小住宅面积,使人们能够以银行会贷款的价格点购买。如果我们希望年轻人能买得起房,我们就必须解决基本的成本原因:土地价格以及政府的收费和延误。

与银行业一样,政府和监管机构要到面临危机了才会解决问题。而在此期间,房屋市场将继续随波逐流,除非有突发海外事件,利率将保持低位。

这就是正在发生的墨尔本房价缓慢而持续地下滑。


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