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在德国哪个城市投资房地产?

2018-08-30 来源:未知

根据德意志银行对2009-2017年德国几个主要城市的房地产市场调研结果,小编总结了在柏林、杜塞尔多夫、法兰克福、汉堡、慕尼黑和斯图加特几个德国大城市中,最值得投资房产的城市。下面这一部分引至德意志银行的调研报告。

  • 在慕尼黑,房价在2009至2017年间增长超过两倍。与此同时,人口从136万增加至153万,增长了12.5%(小编提供)。住宅短缺达几万套,房屋空置率几乎为0,目前及将来的建造项目仍无法满足需求。供给的短缺会在未来几年继续推动房价和房租的上扬。
  • 在柏林,房价2017年的年增长率高达10%。失业率创历史新低,新增住宅速度缓慢。在2018年房价和房租将保持10%的增速。
  • 法兰克福每年人口增加8000人,房屋短缺率达5万套左右,因此2017年房价和租金的增长,不仅仅由于英国脱欧。在未来几年房地产市场供给仍有很大不足。
  • 在汉堡,房价从2009年其增长了70%。和其他大城市相比,租赁的增长低于平均值。主要原因是新建住在较多并且人口总量保持稳定。所以目前的低利率是房价上涨的主要因素。因此汉堡房价将对贷款利率更加敏感。2018年贷款利率不会有明显增加,因此汉堡房价在2018年将保持增速。
  • 杜塞尔多夫的房价也和汉堡一样,对利率比较敏感。而且从2009年以来,人口仅增长了5%。房价和租金的增长均低于平均值。
  • 斯图加特的人口增长比较缓慢。从2009年以来,增加了6%。城市处于盆地,导致可用于住宅建设的面积有限,加上经济和劳动力市场的繁荣,推动了房价的走高。自2009年以来房价增长了一倍,仅2017年就增长14%。租金自2009年增长了63%,仅2017年增长12%。房价可能仍然会持续增长。

虽然德意志银行的调研报告中说,这几个城市的房价都会上涨,但是投资者永远追求高回报率。根据上述的简短报告,小编马上划掉了汉堡、杜塞尔多夫和斯图加特三个城市。小编看来房地产市场的走势由供需关系决定,依靠贷款利率低推高房价,太不靠谱。因此我们进行预测时要考虑供给和需求两个因素。供给侧,包括现有住房短缺情况和通过审批在建住房两部分;需求侧,主要体现在人口增长及就业情况。

下面我们就详细分析一下值得关注的三个城市。

慕尼黑

根据官方统计数据2011到2015年,慕尼黑完成新建住宅36000套。2016年完成新建住宅7400套。2017到2021年预计每年新建8500套。慕尼黑人口从2011年的136万人增加至2016年的155万人,到2017年回落至153万人。德意志银行调查估计,2017年慕尼黑房屋短缺约为40000套。预计到2030年人口将增长至170万。考虑现有住房短缺40000套,到2030年每年需新建10000套才能满足需求。按政府规划到2021年,每年新建8500套,明显无法满足需求。2017年慕尼黑就业率增长了3%,失业率4.3%。2009至2017年就业率增长高达22%。此外,慕尼黑就业人口本科毕业比例达32%,在德国大城市中排名第一。房屋空置率约为0,办公用房的空置率也由2013年的7.2%降低至2%。根据Numbeo的统计,2017年慕尼黑非市中心房价为每平米6370欧元,在欧洲排名第7(前6名为日内瓦、苏黎世、巴塞尔、伦敦、巴黎、洛桑),2016年慕尼黑以每平米5340欧元排名第14。2017年独栋楼房和公寓价格涨幅分别为8%和12%。伦敦及瑞士的几个城市非市中心房价每平米已超过7000欧元,慕尼黑仍有上涨的空间。与此同时,政府没有把精力集中在增加建设上,而是加强了监管。例如房屋空置三个月以上可能受到罚款。

柏林

2017年柏林的房价环比增长了10%,尽管增幅很大,比起德国其他大城市,柏林的房价依然很低。慕尼黑独栋的房价是柏林的3倍,公寓是柏林的两倍。根据Numbeo的数据,柏林非市中心的房价2017年底是每平米3200欧元,环比增长10%。柏林房价的上涨也是因为供应的短缺,尤其是中低价位的房产,并且这种短缺将持续10年左右。2016年完成建设的住房为13700套。根据官方统计,获准建设和完成建设的相差很大,2016年获批建设的为25100套,但只完成了13700套。批准和完成比例为1.83,杜塞尔多夫为1.78,汉堡1.4,法兰克福和慕尼黑为1.3,科隆和斯图加特为1.2。从2011到2015年,柏林人口增张了20万,房屋增张12.5万。2016和2017年就业增长均为4%左右。自2009年,累计就业率增长了30%。失业率在2017年12月达到8.4%,为1984年以来最低。预计到2030年新增人口月25万。柏林房屋自有率较低,2011年为15.6%,低于其他大城市的20%,更低于全德国45.9%的比例。2017年租金环比增长11%,2016年为7%,2015年为2.5%。柏林在将来很可能成为将来房价最贵的城市之一。

法兰克福

2017年,73.6万人居住在法拉克福,比2009年增长了9%。2020年预计将有80万人口居住在法兰克福。自2009年以来就业率累计增长15%。2017年失业率为5.6%,其中外国人失业率为10.5%低于国际平均水平13.7%。移民受教育的程度也较高(小编猜测中国人贡献了不少),2017年本科毕业的职员比例为27%。法兰克福2009年获得建筑批准为2400个,到2016年增长为5600个。但是完成的建筑数量仅为4000个。根据官方数据,2015年住宅短缺约为4万套,比2014年增长1万套。2016和2017年均约为5万套。从2009到2017年,二手独栋和公寓的价格分别上涨了60%和68%。2017年新房和二手房价格分别增长了15%和17%,租金增长了8%。英国脱欧,法兰克福将增加约1万个岗位。但是英国目前对脱欧是否进行二次公投尚未明朗,由脱欧产生的影响可能没有预期大。

本文数据来自德意志银行2018年1月26日发表的2018年德国房地产展望


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